C'est pour avoir commis cette erreur que le propriétaire d'un "snack-restaurant" vient d'être condamné à fermer définitivement son établissement et à payer une indemnité d'occupation à son ex-bailleur.
Les faits
Un bailleur avait donné en location une parcelle de terre, une partie d'un bâtiment et un parking à usage commercial, pour y exploiter un centre d'animation, tout en l'autorisant à prolonger le bâtiment pour y construire un snack.
Mais 18 ans plus tard, le bailleur assigne le locataire en résolution du bail, expulsion et paiement d'une indemnité d'occupation lui faisant notamment grief d'exploiter un restaurant aux lieu et place d'un snack autorisé par le bail.
Les juges
Aussi bien ceux de la Cour d'appel que de la Cour de cassation donnent raison au bailleur et condamne le locataire.
Ils ont estimé en effet que proposer une cuisine française, chinoise et de fruits de mer sophistiquée (avec des plats comme le poisson au gingembre et les ris de veau forestier) correspond à une activité de restauration distincte de celle d'un snack, qui sert des plats simples et rapides.
Il en résulte que le locataire a unilatéralement modifié la destination des locaux sans informer le bailleur, ce qui constitue un manquement contractuel justifiant la résiliation du bail.
Il est rappelé à cet égard la nécessité pour le locataire de respecter scrupuleusement la destination prévue au bail et les procédures de déspécialisation (partielle ou totale) s'il souhaite exercer des activités différentes ou complémentaires, en informant préalablement le bailleur.
Dans un précédent arrêt, la justice avait déjà distingué le snack comme une "forme de restauration" et non une "activité de restauration" en soi, se basant sur la simplicité et la rapidité des plats servis, contrairement à la sophistication des plats proposés dans un restaurant.
Source : Cour de cassation, chambre civile, pourvoi n° 23-22.383 du 27 mars 2025.
