Afin d'homogénéiser le calcul des plus-values de cession réalisées par les loueurs en meublé professionnels et non professionnels, la loi de finances pour 2025 prévoit la réintégration des amortissements au montant de la plus-value imposable réalisée à l'occasion des cessions réalisées à compter du 16 février 2025.
Rappels relatifs au mode de calcul d'une plus-value immobilière
Sur le principe, la plus-value réalisée à l'occasion de la vente d'un bien immobilier est égale à son prix de cession - moins son prix d'acquisition. Mais dans le détail, encore faut-il retenir le bon prix de cession et le bon prix d'acquisition.
Prix de cession
Le prix de cession à retenir est le prix réel tel qu'il est stipulé dans l'acte de vente.
NB : si le bien est cédé contre une rente viagère, le prix de cession retenu pour ce bien est la valeur en capital de la rente, à l'exclusion des intérêts.
Cependant, ce prix de cession doit être majoré, le cas échéant, de toutes les charges en capital ainsi que toutes les indemnités stipulées au profit du cédant, à quelque titre et pour quelque cause que ce soit, ou sur une estimation d'experts.
En revanche, les indemnités d'assurance consécutives à un sinistre partiel ou total d'un immeuble ne sont pas prises en compte.
A l'inverse, le prix de cession peut être diminué, sur justificatifs, du montant de la TVA éventuellement acquittée ainsi que des frais suivants lorsqu'ils sont supportés par le vendeur (liste exhaustive fixée par décret) :
- Les frais versés à un intermédiaire ou à un mandataire ;
- Les frais liés aux certifications et diagnostics rendus obligatoires par la législation en vigueur au jour de la cession ;
- Les indemnités d'éviction versées au preneur par le propriétaire qui vend le bien loué libre d'occupation ;
- Les honoraires versés à un architecte à raison de travaux permettant d'obtenir un accord préalable à un permis de construire ;
- Les frais exposés par le vendeur d'un immeuble en vue d'obtenir d'un créancier la mainlevée de l'hypothèque grevant cet immeuble.
Le prix d'acquisition
Le prix d'acquisition est le prix effectivement acquitté par le cédant, tel qu'il est stipulé dans l'acte.
Ce prix s'entend de l'existant et des travaux dans le cas d'une acquisition réalisée selon le régime juridique de la vente d'immeuble à rénover.
En cas d'acquisition à titre gratuit, le prix d'acquisition s'entend de la valeur retenue pour la détermination des droits de mutation à titre gratuit. A défaut, selon le cas, de prix stipulé dans l'acte ou de valeur retenue pour la détermination des droits de mutation à titre gratuit, le prix d'acquisition s'entend de la valeur vénale réelle à la date d'entrée dans le patrimoine du cédant d'après une déclaration détaillée et estimative des parties.
Lorsqu'un bien a été acquis moyennant le paiement d'une rente viagère, le prix d'acquisition retenu pour ce bien est la valeur en capital de la rente, à l'exclusion des intérêts.
Par ailleurs, ce prix d'acquisition peut être majoré, sur justificatifs :
- De toutes les charges en capital ainsi que de toutes les indemnités stipulées au profit du cédant, à quelque titre et pour quelque cause que ce soit, ou sur une estimation d'experts ;
- Lorsque le bien a été acquis à titre gratuit, des droits de mutation payés et des frais d'acte et de déclaration afférents à ce bien, ainsi que, le cas échéant, des frais de timbre et de publicité foncière. Les droits de mutation sont pris en compte à proportion de la fraction de leur valeur représentative des biens ou droits ;
- Lorsque le bien a été acquis à titre onéreux, des frais et coûts du contrat tels qu'ils sont prévus à l'article 1699 du code civil et des droits d'enregistrement ou de la TVA supportés effectivement par le contribuable. Ces frais peuvent toutefois être fixés forfaitairement par le cédant à 7, 5 % du prix d'acquisition dans le cas des immeubles, à l'exception de ceux détenus directement ou indirectement par un fonds de placement immobilier ;
- Des dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration, supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise depuis l'achèvement de l'immeuble ou son acquisition si elle est postérieure, lorsqu'elles n'ont pas été déjà prises en compte pour la détermination de l'impôt sur le revenu et qu'elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives. Lorsque le contribuable, qui cède un immeuble bâti plus de cinq ans après son acquisition, n'est pas en état d'apporter la justification de ces dépenses, une majoration égale à 15 % du prix d'acquisition est pratiquée. Cette majoration n'est pas applicable aux cessions d'immeubles détenus directement ou indirectement par un fonds de placement immobilier ;
- Des frais de voirie, réseaux et distribution en ce qui concerne les terrains à bâtir ;
- Des frais acquittés pour la restauration et la remise en état des biens meubles.
Réintégration des amortissements
Pour les cessions réalisées à compter du 16 février 2025 par les loueurs en meublé non professionnels (LMNP), la loi de finances pour 2025 impose, pour le calcul de la plus-value imposable, de minorer le prix d'acquisition défini comme ci-dessus du montant des amortissements du bien admis en déduction au fil des années de sa possession. Ce qui a bien évidemment pour effet d'augmenter d'autant la plus-value imposable.
Néanmoins, n'ont pas lieu d'être réintégrés, les amortissements constitutifs de dépenses prises en compte pour la détermination de l'impôt sur le revenu. Il s'agit des dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration, supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise depuis l'achèvement de l'immeuble ou son acquisition si elle est postérieure, lorsqu'elles n'ont pas été déjà prises en compte pour la détermination de l'impôt sur le revenu et qu'elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives.
Par ailleurs, cette obligation de réintégration des amortissements ne s'applique pas en cas de cession d'un bien situé dans :
- Une résidence destinée à l'accueil exclusif des étudiants, des personnes de moins de trente ans en formation ou en stage, des personnes titulaires d'un contrat de professionnalisation ou d'apprentissage ou des personnes âgées de plus de 65 ans ;
- Les établissements et les services qui accueillent des personnes âgées ou qui leur apportent à domicile une assistance dans les actes quotidiens de la vie, des prestations de soins ou une aide à l'insertion sociale ;
- Les établissements et les services, y compris les foyers d'accueil médicalisé, qui accueillent des personnes handicapées, quel que soit leur degré de handicap ou leur âge, ou des personnes atteintes de pathologies chroniques, qui leur apportent à domicile une assistance dans les actes quotidiens de la vie, des prestations de soins ou une aide à l'insertion sociale ou bien qui leur assurent un accompagnement médico-social en milieu ouvert ;
- Une résidence avec services pour personnes âgées ou handicapées ayant obtenu l'agrément prévu à l'article L. 7232-1 du code du travail ou l'autorisation prévue à l'article L. 313-1 du code de l'action sociale et des familles pour son service d'aide et d'accompagnement à domicile ;
- Un établissement délivrant des soins de longue durée, mentionné à l'avant-dernier alinéa du I de l'article L. 6143-5 du code de la santé publique, et comportant un hébergement pour des personnes n'ayant pas leur autonomie de vie et dont l'état nécessite une surveillance médicale constante et des traitements d'entretien.
Entrée en vigueur
Selon la loi, cette obligation de réintégration des amortissements s'applique aux cessions réalisées à compter du lendemain de la promulgation de la présente loi, soit à compter du 16 février 2025.
Source : Loi de finances pour 2025, article 84, J.O. du 15 février 2025.
