La Cour de cassation vient de rendre une décision importante concernant la validité des mandats immobiliers dans un arrêt (n° 23-17.579) du 11 septembre 2025. Cette décision marque une nouvelle étape dans l'interprétation des règles strictes qui encadrent la profession d'agent immobilier, tout en cherchant à maintenir un équilibre entre la protection du client et la validité des engagements.
Le litige : un agent immobilier réclame sa commission
À l'origine de l'affaire, une agence immobilière avait aidé une société hôtelière à acquérir un hôtel et un chalet dans les Alpes. Deux mandats de recherche de biens avaient été signés en 2016. Bien que ces mandats aient expiré, la société a finalement acheté les biens en 2018. L'agent immobilier, estimant avoir joué un rôle déterminant dans la réalisation de ces transactions, a assigné les mandantes en justice pour obtenir le paiement de ses commissions.
En défense, les mandantes ont demandé l'annulation des mandats. Elles ont soutenu que ces derniers étaient nuls car l'agent immobilier n'avait pas respecté les formalités légales : il avait omis de mentionner le lieu de délivrance de sa carte professionnelle sur les documents. La cour d'appel de Chambéry a rejeté leur demande, estimant que cette omission n'était pas suffisante pour entraîner la nullité des mandats, d'autant plus que les clients n'avaient subi aucun préjudice.
La position de la Cour de cassation
Saisie par les mandantes, la Cour de cassation a examiné si l'absence de cette mention constituait une violation de l'article 6 de la loi Hoguet du 2 janvier 1970 et de l'article 92 du décret du 20 juillet 1972, qui régissent la profession.
La Cour a rappelé que l'obligation de mentionner le numéro et le lieu de délivrance de la carte professionnelle a un double objectif : réguler la profession et protéger le mandant en garantissant que l'agent est compétent et qualifié.
Cependant, elle a jugé que cette formalité n'était pas une condition absolue pour la validité du mandat. Elle a précisé que l'absence de mention du lieu de délivrance de la carte professionnelle n'entraîne pas la nullité du mandat si l'agent immobilier peut prouver qu'il détenait bien une carte valide et régulièrement délivrée au moment de la signature. Dans cette affaire, l'agent immobilier a pu justifier de la validité de sa carte, délivrée par la préfecture de l'Isère.
La portée de la décision
Cette décision s'inscrit dans une logique de pragmatisme judiciaire. Plutôt que de s'en tenir à une lecture littérale et rigide des textes, la Cour de cassation se concentre sur l'objectif de la règle. L'omission d'une formalité ne doit pas, à elle seule, faire échec à un contrat si les conditions essentielles sont par ailleurs remplies.
Pour les professionnels de l'immobilier, l'arrêt est un rappel important : bien que les exigences de forme soient moins strictes que par le passé, la détention d'une carte professionnelle en cours de validité est une condition sine qua non. Pour les consommateurs, cette jurisprudence protège la validité des transactions et garantit qu'ils ne peuvent invoquer un vice de forme mineur pour se soustraire à leurs obligations, notamment le paiement d'une commission due.
Lien vers le texte officiel : Cour de cassation, pourvoi n° 23-17.579 du 11septembre 2025, publié au Bulletin.